Kiadó lakás - „etikus kisokos”

Az elmúlt évtized vezető befektetési módszere volt a hasznosítási céllal vásárolt ingatlan. A vevők nagy többsége olyan megoldásokat keresett pénztárca és lehetőség függvényében, ahol az ingatlan állapotától függően nem csak a kiadásból, de a lakás értékének hosszabb távú növekedéséből is kamatoztathatta aktuális befektetését.

Kiváló ajánlat ehhez az új építésű ingatlan, amit tervrajzról megvásárolva 1,5-2 éves várakozás után vadonatúj állapotban kap meg a boldog tulajdonos és gyakorlatilag dolga csak annyi vele, hogy a bérleti piacra tegye.

A használt lakások vételekor már fontos figyelembe venni az adott ingatlan felújítási igényét, nyilván a megcélzandó célcsoport igényeinek figyelembevételével.

Vegyük sorra, hogy mire is van  szükség.

Határozzuk meg azt a célcsoportot, akinek szánjuk az elkészült lakást.

Bérlők általában:

Fontos tudnunk, hogy kivel kötjük össze minimum 1 évre, de akár hosszabb időre is az életünket. A jó bérlő megbízható bevétellel, esetleg munkahelyi igazolással rendelkezik. Nem kötelező, hogy ellenőrizzük havonta az ingatlan állagát, de ha kérjük, ne legyen ellenvetése a bebocsáttatás ellen. A célcsoport meghatározása után döntsünk arról, hogy bútorozva vagy anélkül adjuk ki az ingatlant. Aki bútorozatlant keres az általában hosszabb távban gondolkodik, hiszen a maga ingóságaival kívánja körül venni magát, azaz nehezebben is mozdul.

Diákok:

Ha a lokáció megengedi és egyetemistákra „lövünk”, fontoljuk meg a ráfordítást. Ez esetben a lakás alaprajza döntő lehet. A kiadó lakás szobái ne egymásból nyíljanak, legyen egy nagyobb nappali, ami közösségi térként szolgál, valamint a fürdő és a wc külön helyiségben legyen. Ne a luxus kategóriás konyhabútort és gépeket szerezzük be, de feltétlen bútorozzuk be az ingatlant. Igyekezzünk fiatalos környezetet teremteni, biztosítsuk a lehető legegyszerűbb étkészletet, edényeket és poharakat. Nem szükségszerű, de sokan ágyneműt és törölközőket, konyharuhákat is adnak a lakás mellé. Ezek színvilága és anyaga passzoljon a célcsoport igényéhez. Adjunk mosógépet, hűtőszekrényt és esetleg nagy méretű TV-t is a lakáshoz. A diákok nagy többsége ugyanis bőrönddel és laptoppal érkezik.

Ha több egyetemista béreli a lakást célszerű mindenkivel megkötni a szerződést igy a későbbiekben nem lehet vita.

TOP Menedzserek,  külföldi üzletemberek, juppik:

Egy külön világ és ezen belül is megkülönböztethető a korosztály alapján az igény. Egy a közös bennük: szeretik a luxus és ezt meg is akarják mutatni. Kápráztassuk el lakónkat panorámával, berendezéssel, felszerelési tárgyakkal és a házban vagy a lakóparkban található extra szolgáltatásokkal (konditerem, uszoda, szauna, közösségi tér a partykhoz).

Ha ennek a célcsoportnak kívánunk bérbe adni, nagyon fontos a lokáció. Budapesten a budai oldalon legyen a kiválasztott lakás, városi vagy dunai panorámával, illetve a belvárosban leginkább penthouse vagy menő loft lakásban. Itt nem az ár, hanem az élmény a lényeg. Ha

magunk nem értünk hozzá, kérjük belső építész, home staging szakember segítségét a design kialakításához. Tárjuk fel előtte az igényeinket és a rendelkezésre álló keretet.

Családok:

Lakóház vagy nagy méretű lakásban gondolkodnak. Az iskolák, óvodák használata miatt fontos számukra, hogy tartózkodási címként meg tudják jelölni az ingatlant. Ehhez a közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozat meglétével nyugodtan hozzá járulhatunk. Fontos hogy a házirend betartatására kötelezzük őket a szerződésben.

Általános  szabályok:

Csak ügyvéd által készített szerződéssel köteleződjünk el. Bár két magán ember között létrejött szerződéshez nem kell feltétlenül ügyvéd, mégis a későbbi viták elkerülése végett a pár tízezer forintos kiadás megérheti. Fogalmazzuk meg az igényeinket, ragaszkodjunk a minimum 1 éves határozott időre szóló szerződéshez. Ha a bérlő elmegy, az ingatlant minimum kifestett állapotban, a normális elhasználódás mértékének megfelelően kell visszakapjuk, hogy a kiadó lakás újra piacképes legyen.

A kaució visszajár! Ne tudjuk be az utolsó hónapok bérleti díjaként, hiszen, ha a kiköltözéskor rezsi elmaradást, vagy kárt észlelünk, nincs mihez nyúlni. A kaució szokásos mértéke 2 hónapnyi bérleti díjnak megfelelő összeg. Nagyobb értékű, magasabb színvonalú kiadó ingatlan esetén akár 3 hónap is lehet.

Feltétlen legyen közjegyző által ellenjegyzett kiköltözési nyilatkozat, aminek az a jelentősége, hogy az közvetlenül végrehajtható, azaz, a nyilatkozat alapján hosszas bírósági eljárás nélkül, közvetlenül, akár rendőri közreműködéssel is ki lehet tenni a jogosulatlan ingatlanhasználót a bérleményből.

Csak hivatalosan gondolkodjunk a bérleti díjról, azaz fizessünk feltétlenül adót belőle. A saját magunk nyugalmán túl fontos tudni, hogyha nincs adófizetés egy későbbi vita esetén a szerződésben foglaltak a bíróság előtt sem kikényszeríthetők.  A rezsi költségeket a bérlő maga fizesse csekkel vagy közvetlen a szolgáltató felé átutalással, mert ha nekünk utalja át azokat, az a mi adóalapunkat növeli. Mérőórát maximum céges kiadás esetén érdemes átíratni.

Ha társasházban vásároltunk ingatlant mindig vegyük figyelembe az alapító okiratban foglaltakat. Lehet e irodának kiadni a lakást? Hozható e kisállat az ingatlanba? A közös területek használatára vonatkozó szabályokat be kell tartatni és ha rendkívüli megkötés van, erre érdemes a szerződésben külön kitérni.

Az internet és kábel tv szerződést a bérlő saját igénye szerint válassza ki és nevére vegye. Erre a szerződésben adjunk lehetőséget. Későbbi gondoktól véd meg, ha véletlen fizetési elmaradás van.

Kisállat tartása a kiadó lakásban és a dohányzás mindig külön megállapodás kérdése. Ha a társasházban lehetséges is az állattartás, elgondolkodtató, hogy mennyire kívánjuk kitenni vagyontárgyunkat a kisállatok életének. A dohányzásnál pedig tapasztalatok szerint, aki CSAK az erkélyen dohányzik az előbb utóbb a szobában is fog egy hűvös reggelen vagy estén!

Ha bútorozottan adjuk ki a lakást, feltétlen kössünk lakásbiztosítást, ami kiterjed az ingatlanban élőkre felelősség biztosításként is.

Ha nem vagyunk gyakorlottak az ingatlan berendezésében, stílus kialakításában kérjük designer, home staging szakember, belső építész segítségét. Hosszabb távon a kiadó ingatlan kialakításába befektetett pénz visszahozza az árát, mert olyan minőségi munkát kapunk, ami magasabbra pozícionálhatja az ingatlan kiadási árát.

Végül, de nem utolsó sorban egy #etikusingatlanos segítségével úgy tudjuk piacra állítani az ingatlant, hogy a lehető leghamarabb és lehető legjobb áron tudjuk majd azt hasznosítani.